Drie mogelijkheden
Stel, je hebt een woning waarin jouw kind zelf wil wonen. De werkelijke waarde van de woning bedraagt € 400.000 en de WOZ-waarde bedraagt € 350.000.
Voor het schenken van de woning heb je drie mogelijkheden:
Woning schenken aan je kind: 3 mogelijkheden
Een woning schenken aan je kind is niet zomaar iets. En als je hebt besloten te schenken, wil je het op een fiscaalvriendelijke manier doen. Daar helpen we je graag mee! Er zijn 3 mogelijkheden. Laten we samen kijken wat het beste bij je past.
Fiscaalvriendelijk schenken
Een woning kopen is niet makkelijk. Huizenprijzen rijzen de pan uit en dan is er nog het eigen geld dat moet worden meegebracht.
Dan is het fijn als jij je kind kan helpen met een woning die je in bezit hebt. Dit kan een woning zijn waar je kind in gaat wonen, een tweede woning of een woning die je als belegging houdt. Maar hoe doe je dat? Waar begin je? Naast je kind helpen weet je één ding al wel: je wilt het op een fiscaalvriendelijke manier doen. Zowel voor jouw kind als jezelf.
Aan de hand van een voorbeeld legt belastingadviseur Ellen Wilts drie mogelijkheden uit. Lees je mee?
1. Schenken van de woning
Het grootste voordeel voor je kind is een volledige schenking van de woning. Hiermee hoeft jouw kind niets te betalen, maar bezit dan wel een woning met een werkelijke waarde van € 400.000. Is dit voor de schenkbelasting ook een schenking van € 400.000? Nee, voor de schenkbelasting mag je uitgaan van de WOZ-waarde van de woning. Dat is in dit geval € 350.000.
Let op: bij een verhuurde woning mag je onder voorwaarden uitgaan van een lagere waarde dan de WOZ-waarde.
Dat de schenkbelasting rekening houdt met de WOZ-waarde pakt dus gunstig uit als de WOZ-waarde lager is dan de werkelijke waarde. Maar als de WOZ-waarde hoger is dan de werkelijke waarde dan pakt dit nadelig uit. Is dit bij jou het geval? Kijk dan eens naar onderstaande mogelijkheid van een verkoop tegen de werkelijke waarde, waarbij je de hele koopsom kwijtscheldt na de juridisch levering van de woning.
Schenking deel koopsom
Stel, een volledige schenking vind je een te groot cadeau. Een prijs van € 300.000 vind je meer passend. Dit kun je op twee manieren doen:
- Je verkoopt de woning voor € 400.000 en doet een kwijtschelding van € 100.000 op de schuldig gebleven koopsom.
- Je verkoopt de woning voor € 300.000.
In beide gevallen betekent dit een schenking van € 100.000. Jouw kind krijgt voor € 300.000 een woning met een werkelijke waarde van € 400.000. Hoe dit voor de schenkbelasting uitpakt, lees je in punten twee en drie.
2. Verkoop tegen werkelijke waarde en kwijtschelding deel schuldig gebleven koopsom
Bij een schenking van de woning wordt voor de schenkbelasting uitgegaan van de WOZ-waarde van de woning. Mag je voor de schenkbelasting in de situatie van een kwijtschelding ook uitgaan van de WOZ-waarde van € 350.000 zodat de schenking voor de schenkbelasting € 50.000 bedraagt?
Nee, in 2016 heeft de Hoge Raad aangegeven dat in de situatie van een kwijtschelding niet wordt uitgegaan van de WOZ-waarde van de woning maar dat je moet uitgaan van de werkelijke waarde. Dit betekent dat voor de schenkbelasting sprake is van een schenking van € 100.000. Dus het bedrag van de kwijtschelding. Recent heeft de staatssecretaris in een besluit dit standpunt van de Hoge Raad nog bevestigd.
Geldt voor elke kwijtschelding dat voor de schenkbelasting moet worden uitgegaan van de werkelijke waarde? Nee, de staatssecretaris heeft in datzelfde besluit aangegeven dat voor de schenkbelasting mag worden uitgegaan van de WOZ-waarde van de woning als de kwijtschelding 90% of meer van de werkelijke waarde bedraagt en de kwijtschelding uiterlijk wordt gedaan op de dag van de juridische levering van de woning.
In het voorbeeld zou dat betekenen een kwijtschelding van € 360.000 of meer. Bij een kwijtschelding van € 360.000 wordt dus een schenking gedaan van € 360.000 (verschil € 400.000 en € 40.000, dus het bedrag van de kwijtschelding) terwijl er voor de schenkbelasting sprake is van een schenking van € 310.000 (verschil € 350.000 en € 40.000).
3. Verkoop tegen lagere prijs dan werkelijke waarde
Een verkoop voor € 300.000 leidt economisch gezien tot dezelfde uitkomst als een verkoop voor € 400.000 met een kwijtschelding van € 100.000. In beide gevallen is sprake van een schenking van € 100.000 (verschil € 400.000 en € 300.000). Toch is heel lang onzeker geweest of een verkoop tegen een lagere prijs voor de schenkbelasting hetzelfde moet worden behandeld als een kwijtschelding.
Recent is hierover duidelijkheid gekomen: een verkoop tegen een lagere waarde dan de werkelijke waarde moet voor de schenkbelasting anders worden gehandeld dan een kwijtschelding. Er mag namelijk bij een verkoop tegen een lagere waarde wel worden uitgegaan van de WOZ-waarde van de woning.
In dit voorbeeld wordt de woning met een werkelijke waarde van € 400.000 en een WOZ-waarde van € 350.000 verkocht voor € 300.000. Dat betekent een schenking van € 100.000 (verschil € 400.000 en € 300.000), maar voor de schenkbelasting bedraagt de schenking € 50.000 (verschil € 350.000 en € 300.000).
Kortom
Je bezit een woning en je wilt deze voor minder dan de werkelijke waarde overdragen aan je kind. Dan kun je beter kiezen voor een verkoop tegen een lagere waarde dan een verkoop tegen de werkelijke waarde met kwijtschelding.
Maar let op! Dit geldt alleen in de situatie dat de WOZ-waarde minder bedraagt dan de werkelijke waarde. Momenteel is dat voor de meeste woningen het geval. Mocht er weer een tijd komen dat de WOZ-waarde meer bedraagt dan de werkelijke waarde, kies dan voor verkopen voor de werkelijke waarde met een kwijtschelding van een deel van de verkoopsom.
Let op: overdrachtsbelasting
Overdrachtsbelasting is verschuldigd bij overdracht van de woning. In 2022 bedraagt de overdrachtsbelasting 8% en als jouw kind zelf in de woning gaat wonen 0% of 2%. De overdrachtsbelasting is verschuldigd over de werkelijke waarde van een woning. Wel kun je een deel in mindering brengen op de schenkbelasting, zodat je geen overdrachtsbelasting betaalt over het bedrag waarover schenkbelasting is verschuldigd.
Voorbeeld
De werkelijke waarde van de woning bedraagt € 400.000, overdrachtsbelasting 2% en voor de schenkbelasting is sprake van een belaste schenking van € 50.000. De overdrachtsbelasting bedraagt € 8.000 (2% van € 400.000). En de schenkbelasting bedraagt € 5.000 (10% van € 50.000), maar wordt verlaagd met € 1.000 overdrachtsbelasting (2% van € 50.000). In totaal moet dus € 12.000 belasting worden betaald.
Samen kijken naar de mogelijkheden
Gezien alle ontwikkelingen is het goed dat als je overweegt om ‘wat te doen’ voor je (klein)kinderen, neven, nichten of de kinderen van jouw beste vrienden, dat je dat dit jaar nog kijkt naar de mogelijkheden. Schakel dan eens met één van onze belastingadviseurs om erover van gedachten te wisselen. Want er is zoveel meer mogelijk.
Ook in situaties dat de (klein)kinderen nog niet allemaal een eigen woning hebben of ze niet (allemaal) voldoen aan de leeftijdsgrens. Of wanneer je niet in één keer een groot bedrag kwijt wilt zijn maar hen wel de mogelijkheid wilt bieden de komende jaren vermogen op te bouwen.
Neem contact op